Проект.ру

7640847@mail.ru
8(495) 764-08-47
8(916) 127-28-42

пн - пт: 900—1800  сб - вс: 1000—1600

Оценка зданий

Зданием принято считать отдельно расположенное строение с внутренней отделкой и коммуникациями. Когда оцениваются коттеджи, дачи, то под этот перечень могут попадать и различные дворовые постройки. На их стоимость влияет большое число факторов. Квалифицированные специалисты всегда их учитывают при проведении независимой оценки зданий.

Процедура оценки

Работа начинается с создания задания на оценку здания. В соответствии с законодательством выполнять такие работы могут лица и организации, прошедшие специальную аккредитацию. Выполнение заказа начинается с осмотра объекта недвижимости. При этом квалифицированный специалист будет использовать ряд инструментов и документов: договор на выполнение услуг, бланк акта, лазерная линейка.

Заказчику необходимо предварительно оплатить сумму, указанную в договоре. Затем оценщик начинает осмотр, детально фотографирует все части здания и прилегающих территорий. Уже после этого на рабочем месте он собирает дополнительную информацию на основе предоставленных документов и достоверных источников, выполняет отчет.

Необходимые документы

Заказчик должен предоставить оценщику пакет документов, без которых выполнение работы практически невозможно:

  • бумаги, подтверждающие право собственности или договор на аренду;
  • паспорт для физического лица;
  • реквизиты ОГРН для юридического лица;
  • кадастровый паспорт;
  • план застройки.

При наличии можно предоставить следующие бумаги:

  • геодезический план;
  • карта с обозначением границ объекта и соседних строений.

Эксперту важно иметь на руках всю информацию о постройках рассматриваемого объекта. Кроме того, важную роль играет наличие или отсутствие обременений в виде залога, ареста, наличия арендаторов. Если собственником является юридическое лицо, то потребуется справка о балансовой стоимости здания, данные о юридическом положении.

На результат оценки повлияет состояние земельного участка, данные об имуществе, которое не относится к недвижимому, но подлежит оценке вместе со зданием.

Важные факторы

На итоговую стоимость зданий как жилых, так и офисных влияет целый набор факторов. Основными из них можно считать:

  • расположение объекта;
  • техническое состояние;
  • наличие коммуникаций;
  • уровень развитости инфраструктуры;
  • экологические условия;
  • дата начала и сроки эксплуатации.

При оценке квартир, как правило, учитывается не только ее внутренне состояние (площадь, планировка, качество ремонта), но и внешние показатели, к которым относят: состояние подъезда, количество квартир на лестничной площадке, расположение дома, наличие лифта и его состояние. Повысить стоимость могут подземные гаражи, удобные парковки рядом с домом, освещенность территории вокруг в темное время суток, близость поста полиции и многие другие показатели.

Повлиять на цену объекта могут и эстетические факторы. Например, вид из окна. Многие покупатели готовы доплатить за то, что с балкона будет виднеться река или красивый ночной город.

Эксперт при осмотре обязательно обратит внимание на такие моменты:

  1. Тип перекрытий в многоэтажном здании (дерево или металл).
  2. Состояние несущих стен и перспективы перепланировок.
  3. Состояние коммуникационных систем (водоснабжение, отопление, электричество).
  4. Внутренняя отделка (состояние стен, дверей, окон).

Хороший ремонт может повысить цену на недвижимость, а может и не оказать влияния. Например, если здание расположено в престижном развивающемся районе, то есть смысл вложиться в его отделку. Стоимость может увеличиться чуть ли не в двое. Но для удаленных и недорогих районов это не будет иметь смысла, вложения не окупятся.

Методы оценки

Оценщики могут определить рыночную стоимость здания, а также первоначальную, остаточную, инвентаризационную. Все зависит от запроса заказчика и целей использования создаваемого отчета. В любом случае используются три основные методики оценивания.

Доходный способ подойдет для оценки зданий, приносящих доход. Можно его использовать, если реально спрогнозировать возможную прибыль от эксплуатации.

При сравнительном подходе оценка здания начинается со сравнения его с аналогичными или схожими строениями. Этот способ основан на изучении спроса и предложения на рынке недвижимости, при его использовании применяются разного рода количественные и качественные методы сопоставления.

Затратный подход строится на утверждении, что средства, вложенные в строительство и отделку здания, и будут основанием его оценки. Он исполняется в 5 этапов:

  1. Определение цены земельного участка.
  2. Расчёт стоимости замещения здания.
  3. Учет всевозможных видов износа.
  4. Вычисление, построенное на вычитании общего износа строения из затрат на цену его замещения. Проще говоря, из значения, полученного во втором пункте, вычитается значение третьего.
  5. Определение итоговой стоимости.

Можно выделить несколько методов, позволяющих определить восстановительную стоимость здания:

  1. Метод сравнительной единицы. Он просто в использовании, но довольно сложно найти исходные данные для расчетов.
  2. Поэлементный метод направлен на выведение удельной стоимости объекта, а также его элементов в отдельном виде (фундамент, кровля и т.д.).
  3. Сметный метод заключается в составлении сметы на строительство аналогичного здания.
  4. Индексный способ сводится к умножению восстановительной стоимости на индексы, которые утверждены правительством РФ.

Цели проведения оценки

Оценка зданий – это сложный процесс, который требует практических знаний оценщика в данной сфере. Специалисту кроме осмотра требуется работа с документами, проведение расчетов. Иногда результаты отчета говорят о том, что выгоднее построить новое здание, чем ремонтировать старое строение. В целом оценка зданий становится необходима в таких ситуациях:

  1. Использование объекта как залоги при получении кредита в банковской организации.
  2. Выявление долевой стоимости.
  3. Проведение купли-продажи здания.
  4. Внесение объекта в уставной капитал.
  5. Оформление страховки.

Оценка для всех целей осуществляется по одному и тому же принципу и начинается с визуального осмотра экспертом. Это необходимо для получения информации, которая не находит отражения в документах. К процедуре оценки относят и сбор дополнительных сведений об объекте из достоверных источников. Все в дальнейшем отображается в отчете, который имеет статус официального документа.

Классификация стоимости

Специалисты выделяют 3 вида стоимости зданий:

  1. Рыночная. Это реальная цена недвижимости, по которой ее можно продать. Обе заинтересованные в сделке стороны получат максимально подробную и открытую информацию об объекте.
  2. Инвестиционная. Определяется для конкретного лица или группы лиц. Выполняется это в инвестиционных целях использования строения. В данной ситуации учет возможности отчуждения недвижимости не рассматривается.
  3. Ликвидационная. Это сумма, которая показывает наиболее вероятную цену отчуждения объекта в срок, который значительно меньше того, когда продавец вынужден совершить сделку. Обычно учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавать здание.

По итогам любой оценки формируется подробный отчет, содержащий несколько основных разделов. Он предоставляется заказчику в печатном и электронном виде.