ГК ПРОЕКТ.РУГК ПРОЕКТ.РУ
ГПЗУ, АГР/АГО и разрешение на строительство, ввод - сдача в эксплуатацию
8-495-764-08-47
8-916-127-28-42
  1. Узаконивание самостроя
  2. Узаконить перепланировку

Самовольная постройка - узаконить самострой, узаконить перепланировку

  • Что можно, что нельзя как самому узаконить самострой, самовольную постройку, перепланировку о необходимых документах, срокам и стоимости работы.
О цене...
Здание:
до 500 кв. метров - стоимость договорная;
от 500 до 1 000 кв. метров - 2 000 руб../1 кв.м плюс проектная документация;
1 000 кв. метров - 1 792 руб./1 кв.м плюс проектная документация.

Самовольная постройка

Застройщику на заметку Или, что должен знать застройщик, чтобы его строение не обладало признаками «самовольной постройки». В соответствии с законодательством РФ, проектирование и строительство, по порядку ввода в эксплуатацию можно разделить на два вида. Первый вид - это двух этажные здания до 1500м2. Второй вид - это здания превышающие параметры первого вида.

При проектировании и строительстве зданий до 1500 м2. как правило не возникает проблем при вводе в эксплуатацию при условии подготовки необходимого комплекта документов и актов подписанных заказчиком и подрядчиком по утвержденным формам, а также наличия документации по присоединению к инженерным сетям в соответствии с проектными решениями. При подаче документов на ввод объекта в эксплуатацию необходимо так же предоставить контрольную топографическую съемку застроенного земельного участка в соответствии с ГПЗУ, на которой будут отражены построенные строения и проложенные инженерные сети. Важно: количество экземпляров топографической съемки необходимо заказывать с учетом безвозмездной передачи двух экземпляров в архив.

После получения актов ввода в эксплуатацию и до подачи документов в ЕГРП необходимо пройти процедуру постановки на кадастровый учет и при необходимости присвоения адреса объекта.

При проектировании и строительстве зданий выше двух этажей и более 1500м2, существует другой более сложный порядок, регламентированный законодательством РФ. В этой статье мы рассмотрим, некоторые, часто встречающиеся ошибки, которые допускают застройщики при строительстве и вводе в эксплуатацию объектов и способов их устранения.

После того, как на основании положительного заключения Государственной или негосударственной экспертизы, застройщик оформляет и получает на руки разрешение на строительство и в соответствии с этим документом, зачастую начинает строительные работы. Однако здесь на лицо явное нарушение и инспекция в праве наложить штраф, как за самовольное строительство. После получения разрешения на строительство застройщик должен подать извещение о начале строительства, в контролирующий орган. В результате подачи такого извещения, контролирующий орган и застройщик определяет программу проверок и оформляет сопутствующие строительству журналы и другие необходимые документы.

Часто встречающаяся ошибка: Бывает, что застройщик построил здание, при этом не уведомил контролирующий орган. Таким образом, построенный объект будет обладать признаками самовольной постройки, со всеми вытекающими из этого последствиями. При этом контролирующий орган не в праве оформлять документы по такому объекту, так как строительный контроль на этапах строительства не осуществлялся. В данном случае, как правило, необходимо проводить техническое обследование построенного объекта в организации с соответствующей записью в свидетельстве СРО. На основании выводов о техническом состоянии объекта и соответствии проектным решениям, контролирующий орган может осуществлять функции по контролю строительства, провидению проверок и оформлению документов.

Для того чтобы получение ЗОС после завершения строительства прошло без задержек и без переоформления исполнительной и технической документации. Необходимо при строительстве, на каждом этапе работ вести контроль, за правильным и своевременным оформлением документации, уполномоченными представителями.

Часто встречающаяся ошибка: Так как ответственные лица, как со стороны заказчика и технического заказчика, так и со стороны подрядчика, зачастую оформляют исполнительную и другую документацию не своевременно (задним числом), то такая документация может содержать ошибки, по датам, по объему, по номерам входящих документов, и.т.д. Соответственно при проверке реестра исполнительной документации в контролирующем органе, эти ошибки выявляются. Три этом, как правило, орган, осуществляющий строительный контроль, не идет на увязывание этого вопроса без приведения в порядок документации.

Как осуществляется проверка реестра, пример: В соответствии с записью в реестре 22 мая была произведена заливка конструкции в объеме 5 м3 бетоном соответствующей документации марки. Исходя из этой записи, в журнале входного контроля должна быть запись о приемке 22 мая, 5 м3 этого бетона, соответственно в журнале бетонных работ тоже отражается время, место и объем заливки, журнал общих работ тоже должен содержать такие же записи. При этом сертификаты и другая сопроводительная от изготовителя документация, должна соответствовать вышеуказанным записям.

Аналогичные выборочные проверки, осуществляются и по другим пунктам реестра. В случае нахождения нескольких несоответствий реестр возвращается заказчику на доработку.

Таким образом, застройщик, как правило, уже оплативший работы подрядчиков, будет вынужден, приводить в порядок, всю документацию по строительству начиная с первичных этапов строительства.

Узаконить самовольную постройку

Нюансы оформления самовольной постройки

Наверняка многие руководители организаций, занимающихся строительством, сами сталкивались или же слышали от своих коллег о такой процедуре, как законное оформление самовольно отстроенного объекта.

Как правила, причиной такой ситуации становится либо незнание всех юридических тонкостей процессов капитального строительства, либо отсутствие времени на оформление всех необходимых документов.

Объект считается возведенным самовольно в следующих случаях: он не соответствует назначению, под которое выделен земельный участок; у руководителя отсутствуют соответствующее разрешение; объект возведен с нарушением общих норм и правил.

Зачастую многие руководители принимают решение стройку не останавливать, несмотря на отсутствие документов, необходимых для дальнейшего введения объекта в эксплуатацию. С этим может быть связан и человеческий фактор (строители наняты и за простой все равно получают зарплату), и надежда на то, что все удастся уладить в процессе строительства, и нехватка времени. Однако, как правило, итогом подобной нерасторопности является то, что объект возведен, но законно ввести его в эксплуатацию застройщик не в состоянии.

Стоит отметить, что при проведении масштабного строительства узаконить самовольную постройку можно исключительно в судебном порядке и никак иначе. Во-первых, руководитель строительства обязан в суде доказать, что земельный участок, на котором объект возводился, действительно является его собственностью. Помимо этого, застройщик должен предоставить результаты экспертизы, свидетельствующие, что объект не несет абсолютно никакой угрозы окружающей среде и построен с соблюдением всех соответствующих норм.

Законное оформление объектов, которые были возведены без разрешения, связано с большими временными потерями, так как руководителю, занимающемуся строительством, необходимо собрать максимально полный пакет документов, чтоб доказать свою правоту. Он также должен быть осведомлен в данном вопросе и с юридической точки зрения.

Специалисты нашей фирмы уже давно и, что самое главное, успешно решают подобные разбирательства в пользу застройщиков.

Этому в свою очередь помогает неоценимый опыт и высокая квалификация наших профессионалов. Как только клиенты обращаются к нам за консультацией по вопросу узаконивания самовольных объектов, в работу моментально включаются наши специалисты юриспруденции.

Узаконивание и легализация самостроя

Легализация самовольной постройкой называют любой объект недвижимости, созданный без получения соответствующих разрешений или с большими нарушениями строительных норм. Лицо, которое осуществило самострой, не имеет права собственности на объект.

Невозможно его подарить, продать или сдать в аренду. Самовольное строительство зачастую происходит по двум причинам — нежелание проходить согласовательный процесс на этапе начала строительства либо же отказ государственных органов в выдаче разрешения по разным причинам. Последний момент довольно спорный, так как желание застройщика узаконить процесс возведения объекта само по себе исключает самовольный характер стройки. Если имеются факты намеренного уклонения представителя госоргана от выдачи разрешения, возможно оспаривание этого в суде. Но объект при этом уже не будет считаться самостроем — речь будет идти о неправомерных действиях либо бездействии уполномоченных лиц. В целом, неузаконенный самострой подлежит сносу за счет застройщика. Есть возможность избежать такого кардинального действия. В гражданском законодательстве предусмотрена возможность узаконения самостроя исключительно в судебном порядке. Есть два основания для оформления самовольной постройки в собственность: если постройка осуществлена на участке, который находится в частной собственности, или если постройка осуществлялась на земельном участке, который не принадлежал застройщику.

В последнем случае обязательным первоначальным условием является оформление этого участка в собственность Но, в случае, если постройка нарушает права других лиц либо же является потенциальной угрозой для жизни и здоровья людей, право собственности на нее не может быть признанным. Наиболее выгодными условиями для признания права собственности на самовольное строительство являются такие факты.

Легализация самостроя, во-первых, это наличие права собственности на земельный участок, на котором совершена постройка. Во-вторых: отсутствие нарушений на возведенном объекте, а также прав и интересов иных лиц, кроме заказчика. Третий фактор — отсутствие угрозы жизни и здоровью. Четвертый — принятие лицом, создавшим самострой, всех мер по его легализации (имеются в виду описанные выше попытки узаконить строительство в самом его начале). Процесс узаконивания начинается с обращения в суд. В исковом заявлении нужно обосновать право на собственность самостроя, указать обстоятельства, подтверждающие это право. К иску прикладываются документы, которые подтверждают право собственности на участок земли (свидетельство, договор купли-продажи и т.п.). Кроме того, необходим план земельного участка, техпаспорт строения, техническое заключение о возможности эксплуатации постройки, справка, определяющая инвентаризационную стоимость. Легализация самостроя в некоторых случаях суд может потребовать ряд других документов — например, акт согласования границ. Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации является неотъемлемым элементом искового заявления. Этот документ определяет техническую возможность эксплуатации самостроя. Задача собственника самостроя — подготовить объект к проверке представителями государственного строительного надзора. На основании ее итогов будет выдано заключение. Проверка осуществляется в течение семи рабочих дней со дня подачи соответствующего извещения застройщиком или заказчиком. При проверке соблюдается определенный порядок: ведется визуальный осмотр объекта, изучаются отдельные элементы конструкции, инженерные сети, строительные материалы. Как уже описывалось в пункте согласование проектов, переустройства, по результатам проверки оформляется акт, являющийся основанием для выдачи заключения.

В выдаче заключения будет отказано, если в результате проверки будут обнаружены ошибки и нарушения норм, допущенные при строительстве — если заказчик не устранил их до даты оформления заключения.

Легализация самостроя в некоторых случаях не возможна. Причиной для отказа может быть несоответствие требованиям законов о градостроительной деятельности, а также отсутствие документов, обязательных для оформления заключения. Узаконивание самостроя — сложный процесс, включающий несколько этапов. На первом из них происходит оценка предоставленных документов на вероятность признания права собственности в судебном порядке. Определяется компания, которая будет представлять интересы заказчика в Росреестре, БТИ, суде. На нее изготовляется нотариальная доверенность и подписывается договор. Проводятся мероприятия, направленные на постановку самостроя на учет в БТИ, участка земли — на кадастровый учет (при необходимости). Оформляются документы (техпаспорт, кадастровый план и т.п.). На втором этапе готовится исковое заявление. Платится пошлина за подачу иска. Она зависит от инвентаризационной стоимости объекта. Ведется судебный процесс — от предварительного заседания до основного. Продолжается сбор документов для принятия судом положительного решения. В случае получения решения о праве собственности на объект, заказывается кадастровый паспорт БТИ, готовится пакет документов для государственной регистрации. Итогом является получение свидетельства, подтверждающего собственность.

Весь процесс узаконения самостроя — от подготовительного этапа до получения свидетельства — в целом может занять от трех до пяти месяцев. В случае, если самочинная постройка еще находится в незавершенном состоянии, разрешение на нее все равно необходимо получить.

Узаконить перепланировку

Узаконить перепланировку - для того, чтобы узаконить перепланировку, независимо от того, легальная она или нет, существует два способа. В первом случае речь идет о предварительном согласовании переустройства. Подробнее об этом написано в пункте согласование проектов, переустройства. Плюс такого вида согласования все работы на объекте выполняются легально, и дальнейшее распоряжение перепланированным помещением (продажа, сдача в аренду и т. п.) будут осуществляться на законном основании и без проблем. Но у этого процесса есть серьезный недостаток — практически невозможно избежать бюрократических проволочек на стадии технической инвентаризации, а также приемки объекта после завершения работ. Ввиду этого в некоторых случаях прибегают ко второму способу узаконения переустройства — легализации ее по факту, то есть, самовольной перепланировке. Она проводится при отсутствии предварительных согласований. Если работы проводились с нарушением проекта, перепланировка также может считаться самовольной. Следует помнить, что в любом случае законодательство рассматривает этот процесс как противоправный и устанавливает разную степень ответственности — вплоть до криминальной. Как минимум — суд может обязать привести помещение в прежнее до перепланировочное состояние.

Поэтому, если несанкционированно проводился демонтаж несущих стен, перенос инженерных коммуникаций, устройство комнат, размеры которых оказались меньше установленных норм и т.п., легализовать перепланировку будет довольно трудно. Узаконить перепланировку жилых помещений можно решением суда, если при этом не нарушены права граждан, а также нет угрозы их жизни и здоровью. А вот использовать данную процедуру для легализации нежилых помещений не получится — суды отвергают подобные попытки.

Перепланировка узаконивание

Поэтому единственный способ легализации самовольной переустройства — согласовать ее таким же путем, как и еще не произведенную — в порядке, установленном местным органом самоуправления. Однако гарантий на обязательное получение разрешения задним числом нет. Если в процессе работ были нарушены СНиПы, положения жилищного законодательства, санитарные нормы и правила, в согласовании объекта откажут. Оспорить отказ можно в судебном порядке. На это законом отводится трехмесячный срок. Для получения свидетельства о госрегистрации, дающего право на использование помещения, необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это юридический акт, согласно которому государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Процедурой его оформления занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр. Регистрация проводится в пределах округа, по месту нахождения объекта недвижимости. Основанием для нее является заявление правообладателя или уполномоченного лица. Основные этапы регистрации: проверка и прием документов, их экспертиза и проверка на отсутствие противоречий между зарегистрированными и заявляемыми правами на объект. Отказ в приеме документов запрещается. После этого в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи, заявителю выдаются свидетельства о государственной регистрации. Для того, чтобы оформить перепланированный объект, необходимо предоставить правоустанавливающие документы, а также поэтажный план, выписку из техпаспорта, справки БТИ о балансовой стоимости и состоянии объекта и пр. Соответственно, следует приложить полученное разрешение на перепланировку. Регистрация занимает по закону не более месяца со дня приема заявления и пакета документов.

В целом это достаточно сложный и трудоемкий процесс. Чтобы избежать его затягивания, следует соблюдать определенные правила. Нужно предоставлять только требуемые документы, в которых не должно быть никаких исправлений. Если они имеются, нужно проследить, чтобы они были удостоверенными — с печатью и подписью. Учитывая, что поданные документы не возвращаются, будет целесообразным сделать заверенные копии. Если бумаги подаются по доверенности, к ним нужно приложить нотариально заверенную копию этой доверенности. Государственная пошлина за услуги юридическими лицами оплачивается только безналичным способом.

Узаконивание переустройства нежилого помещения

Следует обратить внимание на следующий юридический аспект — как изменяется общая площадь помещения после переустройства — в сторону уменьшения или увеличения. От этого зависит восприятие объекта государственным органом. К примеру, если осуществлялась пристройка входа, объект считается реконструированным и подлежит регистрации как новый. Если получен отказ в регистрации, в зависимости от его причины, есть два выхода из ситуации. В первом случае, если причины отказа легкоустранимые, необходимо повторно обратиться с заявлением о регистрации, исправив все замечания (неточности в документах, отсутствие подписи или печати и т.п.). Законодательство не ограничивает количество обращений о регистрации прав на объект недвижимости. Если устранить причины невозможно, или сам отказ представляется как неправомерный, его можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня получения. В случае удовлетворения иска, отказ суд признает незаконным и обяжет государственный орган совершить регистрационные действия. Следует обратить внимание, что подобное постановление суда устанавливает по умолчанию немедленное исполнение. В иных случаях срок исполнения может быть указан в решении. В любой ситуации, заново подавать заявление и оплачивать пошлину истец не обязан. Однако следует разделить понятия признания судом незаконным факт отказа в регистрации права на недвижимое имущество от признания в судебном порядке права на недвижимость. В последнем случае узаконивание переустройства нежилого помещения подлежит регистрации на общих основаниях — то есть, нужно будет подавать заявление, пакет необходимых документов и также оплачивать пошлину.

Строительная экспертизацели, вопросы

АГР/АГО для Москвы и Московской области

Акт ввода объекта в эксплуатацию

Архитектура и проектирование зданий, разработка архитектурной концепции

Архитектурно строительное проектирование, ГПЗУ

Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения, объекта, здания

Ввод в эксплуатацию

Генеральное проектирование, технический заказчик в строительстве

Генплан и межевание

ГПЗУ

Как получить гпзу

Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, стоимость

Получение разрешения на строительство, реконструкцию, ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)

Получение рнс, пмт, ппт, гпзу

Предпроектные работы - предпроектное обследование

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Реконструкция зданий

Самовольная постройка - узаконить самострой, узаконить перепланировку

Согласование проектной документации, проектов переустройства

Проект  реконструкции  дизайн  ремонт  сети  /  Обследование  экспертиза  лаборатория  дефекты  изыскания  /  АГР/АГО  ГПЗУ  Разрешение  Ввод  / Строительство антресольного этажа  /  ООС  /  Смета  /  НДС  /  Управление
Данный сайт носит информационный характер и не является публичной офертой
«ГК ПРОЕКТ.РУ» © 2001 - 2017

Яндекс.Метрика